Principio de tributación de las plusvalías inmobiliarias de los no residentes
Los no residentes que transmiten un bien inmobiliario situado en Francia están en principio sujetos al impuesto francés sobre la plusvalía obtenida. El tipo impositivo base es del 19 % para los ciudadanos de un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE), y del 36,2 % (cotizaciones sociales incluidas) para los residentes de terceros Estados. Fuera del EEE, las cotizaciones sociales del 17,2 % se añaden a ese 19 %.
Sin embargo, varios mecanismos de exención o reducción permiten reducir, o incluso anular, esta tributación. Es esencial identificarlos antes de la venta, ya que deben declararse y justificarse en la declaración 2048-IMM que elabora el representante fiscal acreditado.
La exención específica para no residentes de la UE/EEE
Los no residentes ciudadanos de un Estado miembro de la UE o del EEE (o ciudadanos franceses que hayan trasladado su domicilio a esos Estados) se benefician de una exención específica sobre la primera transmisión de una vivienda en Francia. Esta exención está limitada a 150.000 € de plusvalía neta imponible (artículo 150 U II-2.° del CGI).
Para beneficiarse de ella, deben cumplirse varias condiciones acumulativas:
- El transmitente debe ser ciudadano de un Estado de la UE, del EEE o de Suiza
- Debe haber estado domiciliado fiscalmente en Francia de manera continua durante al menos dos años
- La transmisión debe recaer sobre una vivienda (residencia o en alquiler)
- Se trata de la primera transmisión desde el cambio de domicilio fiscal
- El bien debe haber estado libremente disponible al menos desde el 1 de enero del año anterior a la transmisión
Exención por transmisión de la anterior residencia principal
Desde la Ley de Presupuestos de 2019, los no residentes pueden beneficiarse de la exención de plusvalía por transmisión de la residencia principal, que hasta entonces solo se aplicaba a los residentes. Esta extensión afecta a los ciudadanos de un Estado de la UE, del EEE o de un Estado que haya suscrito con Francia un convenio de asistencia administrativa.
Las condiciones a cumplir son:
- El bien debía ser la residencia principal del transmitente hasta su partida de Francia
- La transmisión debe producirse a más tardar el 31 de diciembre del año siguiente al del traslado del domicilio fiscal fuera de Francia
- El bien no debe haberse arrendado ni prestado entre la partida y la venta
Reducciones por duración de tenencia
Con independencia de las exenciones específicas, todos los vendedores no residentes se benefician de las reducciones por duración de tenencia aplicables en Francia. Estas reducciones reducen progresivamente la base imponible hasta la exención total.
| Duración de tenencia | Reducción IR (por año) | Reducción cotizaciones sociales |
|---|---|---|
| Menos de 6 años | 0 % | 0 % |
| 6 a 21 años | 6 % / año | 1,65 % / año |
| Año 22 | 4 % (exención total IR) | 1,60 % |
| 23 a 30 años | Exención total IR | 9 % / año |
| Después de 30 años | Exención total | Exención total |
Para optimizar su fiscalidad y asegurarse de que se tienen en cuenta todas las exenciones aplicables, recurra a un representante fiscal acreditado especializado en inmobiliario de no residentes.