Cálculo de la plusvalía imponible
La plusvalía inmobiliaria es la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición, ambos corregidos por ciertos gastos. Este cálculo lo efectúa el notario en coordinación con el representante fiscal acreditado, antes de la firma del acto auténtico de compraventa.
El precio de cesión que se tiene en cuenta es en principio el precio estipulado en el acto de compraventa, reducido por los gastos soportados por el vendedor (agencia inmobiliaria, informes técnicos...). El precio de adquisición comprende el precio de compra inicial, incrementado por los gastos de adquisición reales (o un forfait del 7,5 %) y los gastos de obras reales (o un forfait del 15 % si el bien se posee desde hace más de 5 años).
- Gastos de adquisición: honorarios notariales, derechos de registro, gastos de agencia soportados por el comprador en el momento de la adquisición.
- Obras deducibles: construcción, reconstrucción, ampliación, mejora — excluidos los trabajos de mantenimiento y los gastos de alquiler. Se requieren justificantes.
Tipos impositivos y reducciones según el tiempo de posesión
La plusvalía neta calculada queda sujeta a continuación a dos gravámenes distintos, a los que se aplican reducciones progresivas en función de la duración de la posesión del bien.
| Tiempo de posesión | Reducción IR (19 %) | Reducción CS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Menos de 6 años | 0 % | 0 % |
| De 6 a 21 años | 6 % / año | 1,65 % / año |
| 22.º año | 4 % (exención IR) | 1,6 % |
| De 23 a 30 años | Exento IR | 9 % / año |
| Más de 30 años | Exento IR | Exento CS |
En caso de plusvalía neta superior a 50.000 €, se añade al tipo del 19 % un recargo progresivo: del 2 % (entre 50.001 € y 100.000 €) hasta el 6 % (por encima de 260.000 €). Este recargo se aplica independientemente del tiempo de posesión.
Papel del representante fiscal acreditado en la plusvalía
Para los no residentes fuera de la UE/EEE cuya plusvalía neta imponible supera los 150.000 €, la designación de un representante fiscal acreditado específicamente aprobado para las plusvalías inmobiliarias es obligatoria. Este profesional desempeña un papel preciso e irremplazable:
- Verificación del cálculo de la plusvalía: el representante revisa el cálculo efectuado por el notario, se asegura de que todos los gastos deducibles se tienen en cuenta y de que las reducciones se aplican correctamente.
- Firma de la declaración 2048-IMM: firma la declaración en lugar del vendedor no residente, asumiendo responsabilidad solidaria ante la DGFiP.
- Pago del impuesto: se asegura de que la retención en la fuente efectuada por el notario corresponde exactamente al impuesto debido y la abona a la administración tributaria.
- Seguimiento post-venta: en caso de solicitud de la administración (inspección, petición de justificantes), sigue siendo el interlocutor designado hasta el cierre del expediente.
La declaración 2048-IMM: procedimiento y plazos
La declaración 2048-IMM (para los inmuebles construidos) o 2048-M (para los terrenos edificables) debe presentarse el día de la firma del acto auténtico de compraventa ante el notario. Es el notario quien presenta físicamente la declaración junto con el pago de la retención en la fuente ante la tesorería de la que depende.
El procedimiento se desarrolla así:
- Antes de la firma: el representante fiscal recibe los elementos del expediente (acto de compraventa preparado, cálculo de la plusvalía), los verifica y cofirma la declaración.
- El día J: el notario presenta la 2048-IMM y abona la retención en la fuente a la tesorería. El saldo del precio de venta se libera al vendedor.
- Tras la venta: en caso de reembolso por exceso (si el cálculo definitivo es más favorable), el representante fiscal realiza una solicitud de restitución ante la DGFiP.
Para encontrar un representante fiscal acreditado especializado en plusvalías inmobiliarias de no residentes, consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados DGFiP.