Representante fiscal e inmobiliario en Francia para no residentes

¿Por qué es necesario un representante fiscal para el inmobiliario?

Cuando un no residente vende un bien inmobiliario situado en Francia y obtiene una plusvalía, el Estado francés necesita un interlocutor local para garantizar el pago del impuesto correspondiente. Este es el papel del representante fiscal acreditado: calcula la plusvalía imponible, establece la declaración fiscal, recauda el impuesto del precio de venta y lo ingresa a la administración tributaria francesa.

Sin representante fiscal, el notario está obligado por ley a bloquear parte del producto de la venta para cubrir el impuesto estimado. Este mecanismo de retención en la fuente protege al Estado frente a los riesgos de evasión fiscal relacionados con contribuyentes sin vínculos fiscales en Francia. El representante fiscal levanta este bloqueo asumiendo la declaración y el pago en los plazos reglamentarios.

¿Quién está afectado por la obligación de representante fiscal inmobiliario?

La obligación de representante fiscal acreditado en una transmisión inmobiliaria se aplica a las siguientes categorías:

• Particulares no residentes cuya plusvalía bruta de transmisión supera los 150 000 €, cualquiera que sea su nacionalidad (salvo nacionales del EEE bajo condiciones)
• Personas jurídicas no residentes (sociedades extranjeras, SCI extranjeras, holdings offshore) que transmiten un bien inmobiliario francés, sin condición de umbral
• No residentes que perciben rendimientos de alquiler en Francia cuando estos rendimientos generan una obligación de IVA (alquiler amueblado profesional, inmueble comercial)
• Sucesiones y herencias que implican la transmisión de un bien inmobiliario francés por herederos no residentes

En cambio, los nacionales del Espacio Económico Europeo (UE + Islandia, Liechtenstein, Noruega) se benefician de una dispensa de representante fiscal acreditado gracias a los mecanismos de asistencia mutua entre Estados miembros, siempre que su país esté efectivamente vinculado a Francia por un convenio de asistencia al cobro.

Fiscalidad de la transmisión inmobiliaria para no residentes

La fiscalidad de una venta inmobiliaria por un no residente se basa en varios niveles de imposición. La plusvalía neta imponible se calcula deduciendo del precio de venta el precio de adquisición, los gastos de adquisición, las obras realizadas y las reducciones por tiempo de tenencia. Una reducción del 6 % anual se aplica del 6.º al 21.º año de tenencia, luego del 4 % para el 22.º año, lo que conduce a una exención total del impuesto sobre la renta a los 22 años.

Sobre la plusvalía neta así calculada se aplican dos imposiciones acumuladas:

• Impuesto sobre la renta: tipo del 19 % para los residentes del EEE, 26,5 % para los residentes de otros países (con sujeción a los convenios fiscales)
• Cotizaciones sociales: 17,2 % aplicado a todos los no residentes (con posibilidad de exención para los afiliados a un régimen de Seguridad Social de un Estado del EEE)
• Recargo: del 2 % al 6 % para plusvalías netas superiores a 50 000 €

El representante fiscal establece la declaración en el formulario 2048-IMM, calcula el impuesto total y procede al pago en el acto notarial. Es por tanto una operación que hay que preparar antes de la firma definitiva ante el notario.

Las guías de esta sección

Encuentre a continuación todas las guías sobre la representación fiscal inmobiliaria en Francia para no residentes.

Preguntas frecuentes