La fiscalidad de una venta inmobiliaria para un no residente
Cuando un no residente vende un bien inmueble en Francia (piso, casa, terreno, local comercial), está sujeto al impuesto francés sobre la plusvalía obtenida. La plusvalía se calcula como la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición, corregido por los gastos de adquisición y las obras deducibles.
El tipo impositivo aplicable depende de la situación del vendedor:
- Residentes de la UE, del EEE (Islandia, Noruega, Liechtenstein): tipo del 19 % sobre la plusvalía neta + contribuciones sociales del 7,5 % (protección social al amparo del régimen de su país de residencia, sujeto a condiciones).
- Residentes fuera de la UE / fuera del EEE (EE. UU., Canadá, Australia, Dubái, Marruecos, China...): tipo del 19 % + contribuciones sociales del 17,2 %. En ambos casos se aplican reducciones por tiempo de posesión.
Unas reducciones progresivas disminuyen la plusvalía imponible según la duración de la posesión: a partir de 22 años de posesión, la plusvalía está totalmente exenta del impuesto sobre la renta; a partir de 30 años, está exenta de contribuciones sociales.
¿Cuándo es obligatorio el representante fiscal acreditado?
La obligación de designar un representante fiscal acreditado específico para las plusvalías inmobiliarias se activa cuando la plusvalía neta imponible supera los 150.000 €. Este umbral se valora antes de aplicar las reducciones por tiempo de posesión.
En este caso, el notario está obligado a bloquear el pago del precio de venta hasta que el vendedor no residente designe un representante fiscal acreditado. Este bloqueo puede durar varias semanas si la designación no se anticipa, con posibles consecuencias contractuales.
Están exentos de esta obligación:
- Los vendedores residentes en un país de la UE o del EEE
- Los vendedores cuya plusvalía neta sea inferior a 150.000 €
- Los vendedores que se benefician de una exención total (tiempo de posesión, vivienda habitual sujeto a condiciones)
Las etapas de la venta: papel de cada actor
La venta de un bien inmueble por un no residente implica a varios intervinientes cuyos papeles son complementarios y a veces condicionados entre sí.
- La agencia inmobiliaria: busca al comprador, negocia el precio, redacta el contrato de arras. Debe ser informada desde el principio de la situación de no residente del vendedor para anticipar los trámites fiscales.
- El notario: redacta el acto auténtico, calcula la plusvalía imponible, efectúa la retención en la fuente. Verifica la presencia del representante fiscal acreditado si la plusvalía supera los 150.000 €. Sin esta verificación, el acto no puede firmarse.
- El representante fiscal acreditado: designado antes de la firma del acto auténtico, valida el cálculo de la plusvalía, firma la declaración 2048-IMM y asume responsabilidad ante la DGFiP. Generalmente recibe sus honorarios sobre el precio de venta retenido.
- La administración tributaria (DGFiP): puede interrogar al notario o al representante fiscal sobre los elementos de cálculo de la plusvalía. Dispone de un derecho de inspección de 3 años a partir de la fecha de venta.
Puntos de atención y errores frecuentes
Los no residentes que venden su bien en Francia cometen regularmente varios errores evitables:
- No anticipar la designación del representante fiscal: encontrar un profesional acreditado lleva tiempo. Si se empieza después de firmar el contrato de arras, puede retrasar la venta varias semanas y crear tensiones con el comprador.
- Olvidar conservar los justificantes de obras: las obras de mejora realizadas por el vendedor (y no por el inquilino) son deducibles del cálculo de la plusvalía. Sin facturas, no pueden tenerse en cuenta.
- Confundir precio de venta con plusvalía: la obligación del representante fiscal se refiere a la plusvalía, no al precio de venta. Un bien vendido por 500.000 € pero comprado por 400.000 € genera una plusvalía bruta de 100.000 € — por debajo del umbral obligatorio.
- No informar al notario de su situación fiscal: el notario tiene la obligación de verificar la residencia fiscal del vendedor para aplicar el régimen correcto.
Para encontrar un representante fiscal acreditado especializado en plusvalías inmobiliarias de no residentes, consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados DGFiP. Varios despachos se presentan con su experiencia en inmobiliario para no residentes.