Dos actores con papeles bien diferenciados
Cuando un no residente vende un bien inmobiliario en Francia, dos profesionales intervienen inevitablemente en la transacción: el notario y, en la mayoría de los casos, un representante fiscal acreditado. Estos dos actores no son intercambiables. Sus misiones se complementan sin solaparse, y ninguno puede sustituir al otro en sus atribuciones legales.
El notario es el funcionario ministerial encargado de redactar y autenticar la escritura de compraventa. Garantiza la seguridad jurídica de la transacción para el comprador, el vendedor y terceros. El representante fiscal acreditado, por su parte, es el mandatario solidario del vendedor no residente ante la administración fiscal francesa para las obligaciones relativas a la plusvalía inmobiliaria.
Lo que hace el notario en una venta por un no residente
El notario desempeña varias funciones específicas cuando el vendedor es no residente. Calcula la plusvalía imponible provisional y procede a la retención en origen correspondiente antes de abonar el producto neto al vendedor. Esta retención cubre el impuesto sobre la plusvalía (19 % para los ciudadanos del Espacio Económico Europeo, 36,2 % en caso contrario, cotizaciones sociales incluidas para los residentes fuera del EEE) y las cotizaciones sociales (17,2 % para los ciudadanos del EEE no cubiertos por la seguridad social francesa).
También verifica la regularidad de la designación del representante fiscal acreditado y adjunta el acta de aceptación de dicho representante a la escritura pública. Sin este documento, el notario no puede proceder a la venta para las transacciones sujetas a la obligación legal.
- Redacción y autenticación de la escritura de compraventa
- Cálculo y retención en origen del impuesto sobre la plusvalía
- Verificación de la presencia de un representante fiscal acreditado
- Entrega del impuesto retenido a la DGFiP
Lo que hace el representante fiscal acreditado
El representante fiscal acreditado se encarga de todas las obligaciones declarativas y fiscales del vendedor no residente ante la administración francesa. Su papel comienza antes de la venta y se prolonga mucho después de la firma ante el notario.
Antes de la venta, elabora la declaración de plusvalía (formulario 2048-IMM), verifica si son aplicables exenciones o reducciones, y se compromete solidariamente con el vendedor en el pago del impuesto. Después de la venta, hace el seguimiento del expediente ante el Servicio de Impuestos de Empresas Extranjeras (SIEE), responde a las posibles solicitudes de la administración y vela por el reembolso de cualquier exceso de retención si el cálculo definitivo es más favorable que la retención inicial.
Cómo se produce la coordinación entre los dos actores
La coordinación entre notario y representante fiscal debe producirse antes de la firma. El vendedor no residente debe designar a su representante fiscal acreditado en cuanto se firma el contrato privado de compraventa, idealmente varias semanas antes de la escritura pública.
El representante fiscal envía al notario una carta de aceptación de misión y, en su caso, el certificado de su garantía bancaria (fianza solidaria exigida para los representantes que no son ellos mismos entidades financieras autorizadas). El notario adjunta estos documentos a la escritura de compraventa.
En la práctica, los intercambios entre notario y representante fiscal versan sobre el cálculo de la plusvalía, las posibles reducciones aplicables, y la confirmación del importe a retener. La comunicación debe ser fluida, ya que cualquier error de cálculo puede traducirse en una retención excesiva —o insuficiente— en detrimento del vendedor o de la administración.
Para elegir un profesional disponible y con experiencia, consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados por la DGFiP. Puede filtrar los despachos según su especialidad inmobiliaria y su zona geográfica de actuación.