Cotizaciones sociales sobre los ingresos inmobiliarios de no residentes en Francia
CSG, CRDS, cotización de solidaridad: los no residentes propietarios en Francia están sujetos a cotizaciones sociales sobre sus ingresos inmobiliarios. Esto es lo que debe saber para evitar sorpresas desagradables.
Principio de las cotizaciones sociales para los no residentes
Las cotizaciones sociales son un conjunto de contribuciones que financian la protección social francesa: CSG (contribución social generalizada), CRDS (contribución al reembolso de la deuda social) y diversas contribuciones adicionales. Durante mucho tiempo, los no residentes estaban exentos de CSG y CRDS cuando no estaban afiliados a la seguridad social francesa.
Desde la Ley de Presupuestos de 2019 —y la jurisprudencia europea que obligó a Francia a adaptarse— el régimen se ha clarificado. Todos los no residentes están ahora sujetos a cotizaciones sociales sobre sus ingresos inmobiliarios de origen francés. La naturaleza y el tipo de estas cotizaciones varían según el país de residencia del contribuyente.
Modificación de 2026
El régimen derivado de la ley 2018-1317 está consolidado. Los no residentes del EEE afiliados a la seguridad social de su país de acogida se benefician de la cotización de solidaridad a tipo reducido (7,5 %, sin cambios) en lugar de las cotizaciones sociales completas (18,6 % desde el 1 de enero de 2026, frente al 17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025; a reserva de confirmación por la doctrina administrativa – BOFiP).
Tipos aplicables según su situación
El tipo efectivo depende de su país de residencia y de su afiliación a un régimen de seguridad social:
18,6 % (desde el 1 de enero de 2026 ; 17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025)
UE / EEE / Suiza, afiliado a régimen extranjero
Solo cotización de solidaridad
7,5 %
No afiliado a ningún régimen (fuera del EEE)
Cotizaciones sociales completas
18,6 % (desde el 1 de enero de 2026 ; 17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025)
Para los residentes de países fuera del EEE que disponen de un convenio fiscal con Francia que prevé una cláusula específica sobre cotizaciones sociales, puede aplicarse una reducción. Conviene verificar el convenio bilateral aplicable a su situación.
Ingresos afectados y cálculo de la base
Las cotizaciones sociales se aplican a dos categorías de ingresos inmobiliarios de origen francés:
Los ingresos de alquiler : rentas percibidas por bienes arrendados sin amueblar (ingresos del capital inmobiliario) o amueblados (BIC) situados en Francia. La base es el ingreso neto tras deducción de gastos (obras, intereses de préstamos, gastos de gestión).
Las plusvalías inmobiliarias : ganancia obtenida al vender un bien inmobiliario en Francia. La base es la plusvalía neta tras las reducciones por duración de tenencia.
Ejemplo de cálculo — plusvalía
Un ciudadano estadounidense vende un apartamento en París con una plusvalía neta de 100.000 €. Pagará: 26.500 € de impuesto sobre la renta (tipo del 26,5 % aplicable fuera de la UE/EEE) + 18.600 € de cotizaciones sociales (18,6 % desde el 1 de enero de 2026, frente al 17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025) = 45.100 € en total, retenidos por el representante fiscal acreditado en el momento de la firma de la escritura notarial.
Papel del representante fiscal para las cotizaciones sociales
Cuando la plusvalía inmobiliaria supera los 150.000 €, la presencia de un representante fiscal acreditado es obligatoria. Este representante calcula y abona las cotizaciones sociales al mismo tiempo que el impuesto sobre la plusvalía, directamente al Tesoro público, en el momento de la firma ante el notario.
Para los ingresos de alquiler, el representante fiscal puede ser mandatado para presentar la declaración anual de ingresos del capital inmobiliario (formulario 2044) y liquidar las cotizaciones sociales correspondientes. Esta misión es especialmente útil para los no residentes alejados geográficamente o poco familiarizados con el sistema fiscal francés.
Para encontrar un profesional cualificado, consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados DGFiP. Estos expertos dominan el cálculo de las cotizaciones sociales y le evitarán errores de liquidación.
Atención a los errores de tipo
Aplicar el tipo del 18,6 % (desde el 1 de enero de 2026 ; 17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025) en lugar del 7,5 % (o viceversa) constituye un error de liquidación fiscal. En caso de exceso de pago, puede solicitarse un reembolso a la administración, pero el procedimiento es largo. En caso de pago insuficiente, se aplican penalizaciones.
Preguntas frecuentes
Sí, desde 2019 todos los no residentes deben abonar las cotizaciones sociales sobre sus ingresos inmobiliarios franceses (ingresos de alquiler y plusvalías), independientemente de si están o no afiliados a un régimen de seguridad social en la UE. El tipo global es del 18,6 % desde el 1 de enero de 2026 (17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025). Sin embargo, los ciudadanos del EEE cubiertos por un régimen de seguridad social de otro Estado miembro no pagan la CSG y la CRDS sino una cotización de solidaridad del 7,5 %.
El tipo global de cotizaciones sociales es del 18,6 % desde el 1 de enero de 2026 (17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025) para los residentes fuera del EEE. Para los no residentes ciudadanos del EEE (UE, Noruega, Islandia, Liechtenstein) o de Suiza afiliados a un régimen de seguridad social extranjero, se aplica la cotización de solidaridad reducida al 7,5 %.
Sí. La plusvalía inmobiliaria obtenida por un no residente al vender un bien en Francia está sujeta al impuesto sobre la renta (19 % para los residentes de la UE/EEE, 26,5 % o 36,2 % fuera de la UE/EEE) y a las cotizaciones sociales (18,6 % desde el 1 de enero de 2026, frente al 17,2 % hasta el 31 de diciembre de 2025, o 7,5 % según la situación). El representante fiscal acreditado se encarga de abonar estos importes en el momento de la transacción.
No. Los no residentes no pueden deducir la CSG de su renta imponible en Francia, a diferencia de los residentes fiscales franceses que se benefician de una deducibilidad parcial. Se trata de una particularidad desfavorable del régimen de no residentes.
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