Ingresos de alquiler en Francia para no residentes : obligaciones fiscales
¿Es usted expatriado y alquila su apartamento o casa en Francia? Sus alquileres son imponibles en Francia aunque resida en el extranjero. Así es cómo declarar correctamente y optimizar su tributación.
Tributación de los alquileres : el principio para los no residentes
En el derecho fiscal francés, los ingresos inmobiliarios de origen francés son imponibles en Francia, independientemente del lugar de residencia del propietario. Es el principio de la territorialidad fiscal. Un expatriado que vive en Dubái y alquila su apartamento parisino debe por tanto presentar una declaración fiscal en Francia cada año.
El tipo mínimo de tributación aplicable a los no residentes está fijado por el artículo 197 A del CGI. Para un residente fiscal fuera de la Unión Europea, el tipo es del 30 % del ingreso neto del capital inmobiliario. Para un residente de la UE o del EEE, el tipo mínimo es del 20 %. Estos tipos se aplican únicamente si el tipo calculado sobre el conjunto de los ingresos de origen francés es inferior a estos umbrales; en caso contrario, se aplica el tipo real más elevado.
Cotizaciones sociales incluidas
Además del impuesto sobre la renta, se añaden las cotizaciones sociales: 17,2 % para los residentes fuera del EEE, o 7,5 % (cotización de solidaridad) para los ciudadanos de la UE/EEE/Suiza afiliados a un régimen de protección social extranjero.
Regímenes declarativos disponibles
Según la naturaleza del bien arrendado (sin amueblar o amueblado) y el importe de los alquileres percibidos, el régimen fiscal aplicable difiere:
Alquiler sin amueblar — régimen micro-foncier : accesible si los alquileres brutos anuales son inferiores a 15.000 €. Reducción a tanto alzado del 30 % sobre los alquileres. Sencillo y sin justificantes de gastos.
Alquiler sin amueblar — régimen real : obligatorio por encima de 15.000 € u opcional por debajo. Deducción de gastos reales (intereses de préstamos, obras, gastos de comunidad, gastos de gestión). Formulario 2044.
Alquiler amueblado — régimen BIC micro : reducción a tanto alzado del 50 % (o 71 % para los alojamientos turísticos clasificados). Límite en 77.700 € de ingresos.
Alquiler amueblado — régimen BIC real : deducción de gastos y amortizaciones. El estatuto LMNP es aplicable a los no residentes bajo determinadas condiciones.
Gastos deducibles y optimización fiscal
El régimen real permite deducir un amplio espectro de gastos del ingreso bruto del capital inmobiliario, reduciendo significativamente la base imponible:
Intereses de préstamos y gastos bancarios vinculados al inmueble
Obras de mantenimiento, reparación y mejora
Gastos de gestión del alquiler (agencia, administración de la comunidad)
Seguros (propietario no ocupante, garantía de impago de alquileres)
Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière)
Gastos de procedimiento en caso de litigio con el inquilino
Ejemplo de cálculo
Un expatriado francés residente en el Reino Unido percibe 18.000 € de alquileres anuales por un apartamento en Lyon. Sus gastos reales ascienden a 6.000 € (intereses, obras, gestión). Ingreso neto del capital inmobiliario imponible: 12.000 €. Impuesto sobre la renta al tipo mínimo del 20 %: 2.400 €. Cotizaciones sociales al 17,2 % (fuera de la UE desde el Brexit): 2.064 €. Total adeudado: 4.464 € para el año.
Mandatario o representante fiscal : ¿quién se encarga?
Para los no residentes, existen dos soluciones para gestionar las obligaciones declarativas relativas a los ingresos de alquiler:
Mandatario fiscal : profesional o tercero de confianza designado para presentar la declaración de ingresos del capital inmobiliario en Francia. Solución adecuada cuando la designación de un representante fiscal acreditado no es legalmente obligatoria.
Representante fiscal acreditado : obligatorio únicamente en caso de venta inmobiliaria que supere el umbral de 150.000 €. También puede gestionar los ingresos de alquiler en el marco de un mandato más amplio.
En cualquier caso, recurrir a un profesional que conozca la fiscalidad inmobiliaria de los no residentes permite evitar errores de régimen y optimizar el importe del impuesto a pagar. Consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados para encontrar un experto en la situación de los no residentes propietarios en Francia.
Declaración obligatoria incluso para pequeños alquileres
No existe ningún umbral mínimo por debajo del cual los ingresos de alquiler franceses estén exentos para los no residentes. Todo alquiler percibido, aunque sea modesto, debe declararse. La administración puede controlar los datos inmobiliarios sin que el propietario sea informado de ello.
Preguntas frecuentes
Sí. Los ingresos de alquiler de origen francés son imponibles en Francia, aunque el propietario resida en el extranjero. La declaración de ingresos del capital inmobiliario (formulario 2044) o de actividades económicas para el alquiler amueblado es obligatoria cada año, independientemente del importe de los alquileres percibidos.
El tipo mínimo de tributación es del 20 % para los no residentes de la UE/EEE y del 30 % para los residentes fuera de la UE/EEE. Este tipo se aplica al ingreso neto del capital inmobiliario, tras deducción de gastos. Se añaden las cotizaciones sociales: 17,2 % (o 7,5 % para los afiliados a un régimen social del EEE).
No, la designación de un representante fiscal no es legalmente obligatoria para la sola declaración de ingresos de alquiler, al contrario de la venta inmobiliaria que supera los 150.000 €. Sin embargo, un representante fiscal o un mandatario puede ser muy útil para cumplir las obligaciones declarativas anuales, especialmente para los no residentes poco familiarizados con la fiscalidad francesa.
Sí. Los gastos deducibles son los mismos que para los residentes: intereses de préstamos, gastos de gestión y seguro, obras de mantenimiento y reparación, impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de comunidad. El régimen micro-foncier (reducción del 30 %) también es accesible si los alquileres anuales no superan los 15.000 €.
La administración fiscal francesa puede rectificar al contribuyente con aplicación del interés de demora (0,2 % por mes) y un recargo del 10 % al 40 % según las circunstancias. En caso de incumplimiento deliberado, el recargo puede alcanzar el 80 %. El plazo de revisión de la administración es de 3 años en general, 10 años en caso de fraude.
Consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados por la DGFiP. Compare especialidades, solicite presupuesto y garantice el cumplimiento de sus obligaciones fiscales en Francia.
