Representante fiscal inmobiliario

SCI extranjera y sociedad extranjera propietaria en Francia : ¿representación fiscal obligatoria?

Una sociedad civil inmobiliaria o una persona jurídica extranjera propietaria de un bien en Francia se enfrenta a obligaciones fiscales complejas. Esto es lo que debe saber sobre la representación fiscal, el IS y las declaraciones obligatorias.

¿Cuándo es obligatoria la representación fiscal para una sociedad extranjera?

Para las personas jurídicas (sociedades, SCI, holdings, fondos de inversión), la necesidad de designar un representante fiscal acreditado depende principalmente de dos criterios: el país de establecimiento de la sociedad y la naturaleza de las operaciones realizadas en Francia.

Una sociedad establecida fuera de la Unión Europea que vende un inmueble en Francia está sujeta al mismo régimen que los particulares no residentes. Si el precio de venta supera los 150.000 € (o si la sociedad no está establecida en la UE/EEE), debe designarse un representante fiscal acreditado para calcular y abonar el impuesto sobre la plusvalía en el momento de la transmisión.

UE / fuera de la UE : una distinción fundamental Las sociedades establecidas en la Unión Europea o en el EEE no están generalmente obligadas a designar un representante fiscal acreditado para las transmisiones inmobiliarias. En cambio, toda sociedad fuera de la UE/EEE está sujeta a esta obligación en cuanto la plusvalía o el precio de transmisión supera los umbrales legales.

Obligaciones fiscales de una sociedad extranjera propietaria en Francia

Poseer un bien inmobiliario en Francia a través de una sociedad extranjera genera varias obligaciones fiscales anuales, distintas de las relacionadas con una posible transmisión:

  • Declaración de ingresos del capital inmobiliario o IS : si el bien está arrendado, los alquileres percibidos son imponibles en Francia. La sociedad presenta una declaración ante el SIEE (Servicio de Impuestos de Empresas Extranjeras).
  • IFI (Impuesto sobre el Patrimonio Inmobiliario) : si el valor neto de los activos inmobiliarios franceses poseídos por la sociedad supera 1,3 millones de euros, el IFI puede ser exigible a los socios personas físicas residentes en Francia o que posean más del 10 % del capital.
  • Declaración anual de los derechos sociales : ciertas estructuras están obligadas a declarar anualmente la lista de sus socios (formulario 2746), especialmente para evitar la aplicación del impuesto del 3 %.

El impuesto del 3 % sobre el valor venal de los inmuebles

El artículo 990 D del Código General de Impuestos prevé un impuesto anual del 3 % sobre el valor venal de los inmuebles franceses poseídos por personas jurídicas. Este impuesto pretende desincentivar las estructuras offshore opacas utilizadas para poseer bienes inmobiliarios en Francia sin transparencia fiscal.

Están exentas de este impuesto, entre otras:

  • Las sociedades establecidas en la UE, bajo condiciones de declaración
  • Las sociedades establecidas en un Estado vinculado a Francia por un convenio fiscal que incluye una cláusula de asistencia administrativa
  • Las sociedades que declaran anualmente sus socios y el valor de sus inmuebles
  • Los organismos de inversión colectiva (OPCI, SCPI) bajo determinadas condiciones
Ejemplo concreto Una sociedad holding registrada en las Islas Caimán posee un apartamento en Niza valorado en 800.000 €. En ausencia de convenio fiscal y sin presentar declaración anual, debe 24.000 € de impuesto del 3 % al año (3 % × 800.000 €), además de los demás impuestos sobre los eventuales ingresos de alquiler.

Trámites prácticos y papel del representante fiscal

Ante la complejidad de las obligaciones fiscales que pesan sobre las sociedades extranjeras propietarias en Francia, recurrir a un profesional es prácticamente imprescindible. Un representante fiscal acreditado o un asesor fiscal especializado puede encargarse de:

  • La presentación de las declaraciones anuales (2746, 2065 o 2072)
  • El cálculo y el pago del IS sobre los ingresos del capital inmobiliario francés
  • La gestión del impuesto del 3 % y la aplicación de las exenciones pertinentes
  • La representación en caso de transmisión inmobiliaria (cálculo y pago del impuesto sobre la plusvalía)

Para encontrar un profesional cualificado que domine la fiscalidad de las estructuras societarias extranjeras, consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados DGFiP. Algunos están especializados en personas jurídicas extranjeras y estructuras de tenencia complejas.

Riesgo de doble imposición sin convenio En ausencia de convenio fiscal entre el país de establecimiento de la sociedad y Francia, los ingresos inmobiliarios franceses pueden tributar en ambos países sin mecanismo de eliminación de la doble imposición. Verifique siempre el convenio aplicable antes de estructurar su inversión.

Preguntas frecuentes

Al ser Luxemburgo miembro de la UE, la SCI luxemburguesa no está obligada a designar un representante fiscal acreditado en el sentido del artículo 244 bis A del CGI. Sin embargo, debe cumplir sus obligaciones declarativas en Francia (declaración de resultados, IFI si procede) y puede designar un mandatario fiscal para que le asista.
Sí. Las personas jurídicas no establecidas en la UE/EEE propietarias de bienes inmobiliarios en Francia están en principio sujetas al impuesto anual del 3 % sobre el valor venal de los inmuebles (artículo 990 D del CGI), salvo convenio fiscal o exención. El impago expone a penalizaciones significativas.
Las sociedades extranjeras (incluidas las SCI asimiladas) propietarias de inmuebles en Francia están generalmente sujetas al impuesto de sociedades (IS) por sus ingresos del capital inmobiliario francés si son opacas fiscalmente. Si son transparentes (como una SCI francesa sujeta al IR), sus socios tributan a título personal sobre su parte de los ingresos franceses.
La SCI extranjera debe presentar una declaración de resultados (formulario 2065 para las sociedades sujetas al IS, o 2072 para las estructuras transparentes asimiladas a una SCI francesa sujeta al IR) ante el Servicio de Impuestos de Empresas Extranjeras (SIEE) en Noisy-le-Grand. Se recomienda encarecidamente un representante fiscal o mandatario para estos trámites complejos.
Fuentes oficiales : impots.gouv.fr — BOFiP — personas jurídicas extranjeras — Légifrance — CGI art. 990 D y 244 bis A

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