Holding extranjera propietaria en Francia: obligaciones y representante fiscal
¿Posee inmuebles franceses a través de una estructura holding extranjera? Las obligaciones fiscales son numerosas y las trampas, costosas. Aquí encontrará lo que debe saber.
¿Por qué poseer inmuebles franceses a través de una holding?
La posesión de inmuebles franceses a través de una sociedad extranjera —holding luxemburguesa, neerlandesa, suiza, o más raramente mediante estructuras offshore— responde a diversas lógicas patrimoniales y fiscales: optimización de la transmisión sucesoria, limitación de la responsabilidad personal, gestión centralizada de varios activos inmobiliarios en diferentes países, o ventajas vinculadas a convenios fiscales específicos.
Sean cuales sean las motivaciones, la legislación fiscal francesa tiene en cuenta estas estructuras y les impone un conjunto de obligaciones específicas que pueden resultar más onerosas que la posesión directa. El conocimiento de estas normas es esencial para evitar sorpresas fiscales costosas.
La administración fiscal francesa vigila las estructuras extranjeras
Desde las sucesivas leyes de finanzas y las directivas europeas antievasión fiscal (ATAD 1 y 2), el control de las estructuras extranjeras que poseen inmuebles en Francia se ha reforzado considerablemente. La transparencia de los beneficiarios efectivos se ha convertido en un requisito legal ineludible.
El impuesto del 3%: la obligación menos conocida
El artículo 990 D del Código General Tributario francés establece un impuesto anual del 3% sobre el valor de mercado de los inmuebles situados en Francia y poseídos directa o indirectamente por entidades jurídicas (sociedades, fundaciones, trusts, fondos) con sede fuera de Francia.
Este impuesto se devenga el 1 de enero de cada año. Pretende desincentivar la tenencia anónima de inmuebles en Francia a través de estructuras opacas. Las exenciones se conceden en los siguientes casos:
La entidad asume el compromiso anual de declarar la lista de sus accionistas, el valor de los inmuebles y su ubicación (formulario n° 2746)
La entidad está establecida en un país que ha firmado con Francia un convenio de asistencia administrativa en materia fiscal
Las participaciones de la entidad cotizan en un mercado regulado
El valor de mercado de los inmuebles representa menos del 50% del activo total francés de la entidad
Riesgo de acumulación durante varios años
Si una holding extranjera no ha declarado y pagado el impuesto del 3% durante varios años, el importe adeudado puede resultar considerable, incrementado con sanciones (40% en caso de incumplimiento deliberado) e intereses de demora (0,20% por mes). La administración fiscal puede reclamar los impuestos adeudados durante 6 años (plazo ordinario) o incluso 10 años (en caso de fraude).
IFI e impuesto de sociedades para las holdings extranjeras
Impuesto sobre el Patrimonio Inmobiliario (IFI): las entidades extranjeras cuyos activos franceses representen más del 50% de su activo total, y cuyo valor neto de inmuebles franceses supere los 1 300 000 €, pueden estar sujetas al IFI. Este impuesto recae sobre los beneficiarios efectivos personas físicas a través de la transparencia de las estructuras.
Impuesto de Sociedades (IS): una holding extranjera que perciba ingresos inmobiliarios en Francia (alquileres) o que realice una plusvalía por venta puede estar sujeta al IS francés si dispone de un establecimiento permanente en Francia, o a la retención en origen sobre los ingresos inmobiliarios en el marco de los convenios fiscales.
Ejemplo concreto
Una holding luxemburguesa (SA de derecho luxemburgués) posee un inmueble de renta en París valorado en 3 000 000 €. Percibe 120 000 € de alquileres anuales. Obligaciones fiscales francesas: (1) impuesto del 3% = 90 000 €/año salvo exención por compromiso de declaración; (2) IRPF o IS sobre los ingresos de alquiler según la estructura; (3) IVA si los arrendamientos están sujetos a la opción de IVA; (4) IFI potencial para los accionistas personas físicas.
IVA inmobiliario y representante fiscal
Una holding extranjera puede estar sujeta al IVA francés en dos situaciones principales:
Arrendamiento con opción de IVA: los arrendamientos de inmuebles de uso profesional pueden acogerse a la opción de sujeción al IVA (artículo 260-2 del CGI). Esta opción permite recuperar el IVA sobre obras y gastos, pero obliga a facturar el IVA sobre los alquileres
Venta de inmuebles nuevos o en VEFA: las ventas de inmuebles cuya construcción se terminó hace menos de 5 años están sujetas al IVA inmobiliario al tipo del 20%
Para las holdings establecidas en un Estado miembro de la UE, la designación de un representante fiscal acreditado para el IVA no es obligatoria pero puede ser práctica. Para las holdings fuera de la UE, el representante fiscal acreditado es obligatorio.
Venta del inmueble: plusvalía y representante acreditado
En el momento de la venta del inmueble francés, la holding extranjera está sujeta al impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias (artículo 244 bis A del CGI). El tipo depende del lugar de establecimiento:
Holding UE/EEE: 26,5% (19% IS + 7,5% contribución de solidaridad)
Holding de país tercero con convenio: 26,5% o 36,2% según los casos
Holding de ETNC (Estado y Territorio No Cooperador): 75%
Si la plusvalía neta supera los 150 000 €, un representante fiscal acreditado es obligatorio. El notario no puede finalizar la venta sin la certificación de este representante que confirme el pago o la garantía del impuesto.
Sí, potencialmente. Para el IVA inmobiliario, si la holding realiza operaciones gravables (arrendamientos sujetos a IVA, ventas de inmuebles nuevos), debe registrarse al IVA francés. Al estar Luxemburgo en la UE, la designación de un representante fiscal acreditado no es obligatoria para el IVA. Sin embargo, para las ventas inmobiliarias con plusvalía superior a 150 000 €, un representante acreditado sí es obligatorio.
El artículo 990 D del CGI impone un impuesto anual del 3% sobre el valor de mercado de los inmuebles situados en Francia y poseídos por entidades jurídicas (sociedades, trusts, fundaciones) con sede en el extranjero. Este impuesto pretende desincentivar la tenencia anónima de bienes inmobiliarios en Francia a través de estructuras offshore. Existen exenciones para las entidades que revelan sus accionistas o beneficiarios a la administración.
Existen varios casos de exención: (1) la holding asume el compromiso de declarar anualmente sus accionistas y el valor de sus inmuebles; (2) las acciones de la holding cotizan en bolsa; (3) la holding está establecida en un Estado que ha firmado un convenio de asistencia administrativa con Francia que permite el intercambio de información; (4) la holding posee los inmuebles a través de una cadena de sociedades todas fiscalmente transparentes. Un representante fiscal especializado puede optimizar esta situación.
Técnicamente sí, pero las obligaciones son muy onerosas. El impuesto del 3% se aplica si la entidad no puede revelar a sus beneficiarios. Además, desde la ley AIFM y las normativas antibloqueo, los notarios, bancos y administraciones francesas solicitan sistemáticamente la identidad de los beneficiarios efectivos. Las estructuras totalmente opacas son cada vez más difíciles de mantener legalmente en Francia.
Sí. Una sociedad extranjera que vende un inmueble en Francia está sujeta al impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias (artículo 244 bis A del CGI) al tipo del 26,5% (para UE/EEE) o del 36,2% (para países terceros). Si la plusvalía neta supera los 150 000 €, un representante fiscal acreditado es obligatorio. Las sociedades establecidas en Estados no cooperadores (ETNC) están sujetas a un tipo incrementado del 75%.
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