Sucesión en Francia para un no residente : las bases
Heredar un bien inmobiliario en Francia desde el extranjero es una situación frecuente, especialmente para los expatriados franceses o los miembros de la diáspora. Francia grava los derechos de sucesión sobre todos los bienes inmobiliarios situados en su territorio, independientemente del domicilio del causante o de los herederos. Esta norma, anclada en la territorialidad del impuesto, se aplica incluso si el causante era él mismo no residente.
La sucesión se tramita ante un notario francés, que elabora el acta de notoriedad y presenta la declaración de sucesión ante la administración fiscal en los doce meses siguientes al fallecimiento. Los herederos no residentes deben organizarse para seguir este procedimiento a distancia, a menudo otorgando poderes a un notario o a un mandatario en Francia.
Derechos de sucesión : ¿quién paga qué?
Los derechos de sucesión se calculan sobre el valor venal del bien en la fecha del fallecimiento, tras deducción de las posibles deudas de la sucesión. Los tipos y las reducciones dependen del grado de parentesco entre el causante y el heredero, exactamente igual que para los residentes franceses.
| Grado de parentesco | Reducción | Tipo progresivo (tramo bajo) |
|---|---|---|
| Hijo | 100.000 € | 5 % a 45 % |
| Cónyuge / PACS | Exención total | — |
| Hermano / hermana | 15.932 € | 35 % a 45 % |
| Sobrino / sobrina | 7.967 € | 55 % |
| Tercero (no pariente) | 1.594 € | 60 % |
Los derechos de sucesión deben pagarse en Francia en los plazos legales (6 meses si el causante falleció en Francia, 12 meses si falleció en el extranjero). El impago genera intereses de demora y penalizaciones.
Tras la sucesión : ¿conservar, alquilar o vender?
Una vez resuelta la sucesión, el heredero no residente debe decidir el destino del bien. Se abren tres opciones principales, cada una con consecuencias fiscales distintas.
Conservar el bien vacío: ninguna obligación fiscal corriente, pero el bien está sujeto al impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) y, eventualmente, al impuesto sobre las viviendas vacías según el municipio. Habrá que gestionar estos gastos desde el extranjero.
Poner el bien en alquiler: los alquileres percibidos son imponibles en Francia. Como no residente, debe declarar esos ingresos del capital inmobiliario ante el Centro de Impuestos de No Residentes (CINR). Se aplica un tipo mínimo de tributación del 20 % sobre los ingresos netos. Si percibe ingresos de alquiler regularmente, la designación de un representante fiscal puede simplificarle la gestión administrativa.
Vender el bien: la eventual plusvalía es imponible en Francia. Si el precio de transmisión supera los 150.000 €, la designación de un representante fiscal acreditado por la DGFiP es obligatoria.
¿Cuándo interviene el representante fiscal en el marco de una sucesión?
La designación de un representante fiscal acreditado no se exige automáticamente en una sucesión. Se vuelve obligatoria en dos casos principales:
- En la reventa del bien heredado: si el precio de transmisión supera los 150.000 € y el heredero es ciudadano de un Estado sin convenio de asistencia con Francia (o si la plusvalía es importante)
- En caso de ingresos de alquiler: si el heredero no residente percibe alquileres de origen francés y desea externalizar la gestión de sus obligaciones declarativas francesas
El representante fiscal acreditado es también un interlocutor valioso para optimizar la fiscalidad en la reventa: cálculo de las exenciones, aplicación correcta de las reducciones por duración de tenencia (a partir de la fecha de adquisición por el causante, no la fecha de la herencia) y seguimiento del expediente ante la administración.
Para llevar a cabo estos trámites con tranquilidad, consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados por la DGFiP especializados en inmobiliario de no residentes.