Principe d'imposition des plus-values immobilières des non-résidents
Les non-résidents qui cèdent un bien immobilier situé en France sont en principe soumis à l'impôt français sur la plus-value réalisée. Le taux d'imposition de base est de 19 % pour les ressortissants d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (EEE), et de 36,2 % (prélèvements sociaux inclus) pour les résidents d'États tiers. En dehors de l'EEE, les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent à ces 19 %.
Toutefois, plusieurs dispositifs d'exonération ou d'abattement permettent de réduire, voire d'annuler, cette imposition. Il est essentiel de les identifier avant la vente, car ils doivent être déclarés et justifiés dans la déclaration 2048-IMM que prépare le représentant fiscal accrédité.
L'exonération spécifique aux non-résidents de l'UE/EEE
Les non-résidents ressortissants d'un État membre de l'UE ou de l'EEE (ou ressortissants français ayant transféré leur domicile dans ces États) bénéficient d'une exonération spécifique sur la première cession d'un logement en France. Cette exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable (article 150 U II-2° du CGI).
Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives doivent être remplies :
- Le cédant doit être ressortissant d'un État de l'UE, de l'EEE, ou de la Suisse
- Il doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans
- La cession doit porter sur un logement (résidence ou locatif)
- Il s'agit de la première cession depuis le changement de domicile fiscal
- Le bien doit avoir été librement disponible au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant la cession
Exonération pour cession de l'ancienne résidence principale
Depuis la loi de finances pour 2019, les non-résidents peuvent bénéficier de l'exonération de plus-value pour cession de la résidence principale, qui s'appliquait jusqu'alors uniquement aux résidents. Cette extension concerne les ressortissants d'un État de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative.
Les conditions à remplir sont :
- Le bien devait être la résidence principale du cédant jusqu'à son départ de France
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France
- Le bien ne doit pas avoir été mis en location ou prêté entre le départ et la vente
Abattements pour durée de détention
Indépendamment des exonérations spécifiques, tous les vendeurs non-résidents bénéficient des abattements pour durée de détention applicables en France. Ces abattements réduisent progressivement la base imposable jusqu'à l'exonération totale.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (exonération IR totale) | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonération totale IR | 9 % / an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Pour optimiser votre fiscalité et vous assurer que toutes les exonérations applicables sont prises en compte, faites appel à un représentant fiscal accrédité spécialisé en immobilier des non-résidents.