Calcul de la plus-value imposable
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, tous deux corrigés de certains frais. Ce calcul est effectué par le notaire en coordination avec le représentant fiscal accrédité, avant la signature de l'acte authentique de vente.
Le prix de cession retenu est en principe le prix stipulé dans l'acte de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (agence immobilière, diagnostic techniques...). Le prix d'acquisition comprend le prix d'achat initial, majoré des frais d'acquisition réels (ou d'un forfait de 7,5 %) et des dépenses de travaux réelles (ou d'un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans).
- Frais d'acquisition : honoraires notariaux, droits d'enregistrement, frais d'agence supportés par l'acheteur lors de l'acquisition.
- Travaux déductibles : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration — à l'exclusion des travaux d'entretien et des dépenses locatives. Justificatifs obligatoires.
Taux d'imposition et abattements selon la durée de détention
La plus-value nette calculée est ensuite soumise à deux prélèvements distincts, auxquels s'appliquent des abattements progressifs en fonction de la durée de détention du bien.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % (exonération IR) | 1,6 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré IR | 9 % / an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré IR | Exonéré PS |
En cas de plus-value nette supérieure à 50 000 €, une surtaxe progressive s'ajoute au taux de 19 % : de 2 % (entre 50 001 € et 100 000 €) à 6 % (au-delà de 260 000 €). Cette surtaxe s'applique indépendamment de la durée de détention.
Rôle du représentant fiscal accrédité dans la plus-value
Pour les non-résidents hors UE / hors EEE dont la plus-value nette imposable dépasse 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité spécifiquement agréé pour les plus-values immobilières est obligatoire. Ce professionnel joue un rôle précis et irremplaçable :
- Vérification du calcul de la plus-value : le représentant relit le calcul effectué par le notaire, s'assure que tous les frais déductibles sont pris en compte et que les abattements sont correctement appliqués.
- Signature de la déclaration 2048-IMM : il signe la déclaration en lieu et place du vendeur non-résident, engageant sa responsabilité solidaire vis-à-vis de la DGFiP.
- Paiement de l'impôt : il s'assure que la retenue à la source opérée par le notaire correspond exactement à l'impôt dû et la reverse à l'administration fiscale.
- Suivi post-vente : en cas de demande de l'administration (contrôle, demande de justificatifs), il reste l'interlocuteur désigné jusqu'à clôture du dossier.
La déclaration 2048-IMM : procédure et délais
La déclaration 2048-IMM (pour les immeubles bâtis) ou 2048-M (pour les terrains à bâtir) doit être déposée le jour de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. C'est le notaire qui dépose physiquement la déclaration accompagnée du paiement de la retenue à la source auprès de la recette des impôts dont il dépend.
La procédure se déroule ainsi :
- Avant la signature : le représentant fiscal reçoit les éléments du dossier (acte de vente préparé, calcul de la plus-value), les vérifie et cosigne la déclaration.
- Le jour J : le notaire dépose la 2048-IMM et verse la retenue à la source à la trésorerie. Le solde du prix de vente est libéré au vendeur.
- Après la vente : en cas de remboursement de trop-perçu (si le calcul définitif est plus favorable), le représentant fiscal effectue une demande de restitution auprès de la DGFiP.
Pour trouver un représentant fiscal accrédité spécialisé dans les plus-values immobilières des non-résidents, consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités DGFiP.