Représentant fiscal et immobilier en France pour non-résidents

Pourquoi un représentant fiscal est-il nécessaire pour l'immobilier ?

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en France et réalise une plus-value, l'État français a besoin d'un interlocuteur local pour s'assurer du paiement de l'impôt correspondant. C'est le rôle du représentant fiscal accrédité : il calcule la plus-value imposable, établit la déclaration fiscale, collecte l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration fiscale française.

Sans représentant fiscal, le notaire est contraint par la loi de bloquer une partie du produit de la vente pour couvrir l'impôt estimé. Ce mécanisme de retenue à la source protège l'État contre les risques d'évasion fiscale liés aux contribuables sans attaches fiscales en France. Le représentant fiscal lève ce blocage en prenant en charge la déclaration et le paiement dans les délais réglementaires.

Qui est concerné par l'obligation de représentant fiscal immobilier ?

L'obligation de représentant fiscal accrédité pour une cession immobilière s'applique aux catégories suivantes :

• Particuliers non-résidents dont la plus-value brute de cession dépasse 150 000 €, quelle que soit leur nationalité (sauf ressortissants EEE sous conditions)
• Personnes morales non-résidentes (sociétés étrangères, SCI étrangères, holdings offshore) qui cèdent un bien immobilier français, sans condition de seuil
• Non-résidents percevant des revenus locatifs en France lorsque ces revenus génèrent une obligation de TVA (location meublée professionnelle, immeuble commercial)
• Successions et héritages impliquant la cession d'un bien immobilier français par des héritiers non-résidents

En revanche, les ressortissants de l'Espace économique européen (UE + Islande, Liechtenstein, Norvège) bénéficient d'une dispense de représentant fiscal accrédité grâce aux mécanismes d'assistance mutuelle entre États membres, à condition que leur pays soit effectivement lié à la France par une convention d'assistance au recouvrement.

Fiscalité de la cession immobilière pour non-résidents

La fiscalité d'une vente immobilière par un non-résident repose sur plusieurs couches d'imposition. La plus-value nette imposable est calculée en déduisant du prix de vente le prix d'acquisition, les frais d'acquisition, les travaux réalisés et les abattements pour durée de détention. Un abattement de 6 % par an s'applique de la 6e à la 21e année de détention, puis de 4 % pour la 22e année, conduisant à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans.

Sur la plus-value nette ainsi calculée s'appliquent deux impositions cumulées :

• Impôt sur le revenu : taux de 19 % pour les résidents de l'EEE, 26,5 % pour les résidents des autres pays (sous réserve des conventions fiscales)
• Prélèvements sociaux : 17,2 % prélevés sur l'ensemble des non-résidents (avec possibilité d'exonération pour les affiliés à un régime de Sécurité sociale d'un État de l'EEE)
• Surtaxe : de 2 % à 6 % pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €

Le représentant fiscal établit la déclaration sur le formulaire 2048-IMM, calcule l'impôt total et procède au paiement lors de l'acte notarié. C'est donc une opération à préparer avant la signature définitive chez le notaire.

Les guides de cette section

Retrouvez ci-dessous tous les guides sur la représentation fiscale immobilière en France pour non-résidents.

Questions fréquentes