Succession en France pour un non-résident : les bases
Hériter d'un bien immobilier en France depuis l'étranger est une situation fréquente, notamment pour les expatriés français ou les membres de la diaspora. La France impose les droits de succession sur tous les biens immobiliers situés sur son territoire, indépendamment du domicile du défunt ou des héritiers. Cette règle, ancrée dans la territorialité de l'impôt, s'applique même si le défunt était lui-même non-résident.
La succession est réglée devant un notaire français, qui établit l'acte de notoriété et dépose la déclaration de succession auprès de l'administration fiscale dans les douze mois suivant le décès. Les héritiers non-résidents doivent s'organiser pour suivre cette procédure à distance, souvent en donnant procuration à un notaire ou à un mandataire en France.
Droits de succession : qui paie quoi ?
Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après déduction des dettes éventuelles de la succession. Les taux et abattements dépendent du lien de parenté entre le défunt et l'héritier, exactement comme pour les résidents français.
| Lien de parenté | Abattement | Taux progressif (tranche basse) |
|---|---|---|
| Enfant | 100 000 € | 5 % à 45 % |
| Conjoint / PACS | Exonération totale | — |
| Frère / sœur | 15 932 € | 35 % à 45 % |
| Neveu / nièce | 7 967 € | 55 % |
| Tiers (non-parent) | 1 594 € | 60 % |
Les droits de succession doivent être payés en France dans les délais légaux (6 mois si le défunt est décédé en France, 12 mois s'il est décédé à l'étranger). Un défaut de paiement génère des intérêts de retard et des pénalités.
Après la succession : conserver, louer ou vendre ?
Une fois la succession réglée, l'héritier non-résident doit décider du devenir du bien. Trois options principales s'offrent à lui, chacune ayant des conséquences fiscales distinctes.
Conserver le bien vide : aucune obligation fiscale courante, mais le bien est soumis à la taxe foncière, et éventuellement à la taxe sur les logements vacants selon la commune. Il faudra gérer ces charges depuis l'étranger.
Mettre le bien en location : les loyers perçus sont imposables en France. En tant que non-résident, vous devez déclarer ces revenus fonciers auprès du Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR). Un taux minimum d'imposition de 20 % s'applique sur les revenus nets. Si vous percevez des revenus locatifs réguliers, la désignation d'un représentant fiscal peut vous simplifier la gestion administrative.
Vendre le bien : la plus-value éventuelle est imposable en France. Si le prix de cession dépasse 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité par la DGFiP est obligatoire.
Quand le représentant fiscal intervient-il dans le cadre d'une succession ?
La désignation d'un représentant fiscal accrédité n'est pas automatiquement requise lors d'une succession. Elle devient obligatoire dans deux cas principaux :
- Lors de la revente du bien hérité : si le prix de cession dépasse 150 000 € et que l'héritier est ressortissant d'un État hors convention d'assistance avec la France (ou si la plus-value est importante)
- En cas de revenus locatifs : si l'héritier non-résident perçoit des loyers de source française et souhaite externaliser la gestion de ses obligations déclaratives françaises
Le représentant fiscal accrédité est également un interlocuteur précieux pour optimiser la fiscalité lors de la revente : calcul des exonérations, application correcte des abattements pour durée de détention (à partir de la date d'acquisition par le défunt, pas la date d'héritage), et suivi du dossier auprès de l'administration.
Pour naviguer dans ces démarches avec sérénité, consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités par la DGFiP spécialisés en immobilier des non-résidents.