Deux acteurs aux rôles bien distincts
Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier en France, deux professionnels interviennent inévitablement dans la transaction : le notaire et, dans la plupart des cas, un représentant fiscal accrédité. Ces deux acteurs ne sont pas interchangeables. Leurs missions se complètent sans se recouper, et aucun ne peut suppléer l'autre dans ses attributions légales.
Le notaire est l'officier ministériel chargé de rédiger et d'authentifier l'acte de vente. Il garantit la sécurité juridique de la transaction pour l'acheteur, le vendeur et les tiers. Le représentant fiscal accrédité, lui, est mandataire solidaire du vendeur non-résident vis-à-vis de l'administration fiscale française pour les obligations liées à la plus-value immobilière.
Ce que fait le notaire dans une vente par un non-résident
Le notaire remplit plusieurs fonctions spécifiques lorsque le vendeur est non-résident. Il calcule la plus-value imposable provisoire et procède à la retenue à la source correspondante avant de verser le produit net au vendeur. Cette retenue couvre l'impôt sur la plus-value (19 % pour les ressortissants de l'Espace économique européen, 36,2 % sinon, prélèvements sociaux inclus pour les résidents hors EEE) et les prélèvements sociaux (17,2 % pour les ressortissants EEE non couverts par la sécurité sociale française).
Il vérifie également la régularité de la désignation du représentant fiscal accrédité et joint l'acte d'acceptation de ce représentant à l'acte authentique. Sans ce document, le notaire ne peut pas procéder à la vente pour les transactions soumises à l'obligation légale.
- Rédaction et authentification de l'acte de vente
- Calcul et retenue à la source de l'impôt sur la plus-value
- Vérification de la présence d'un représentant fiscal accrédité
- Reversement de l'impôt retenu à la DGFiP
Ce que fait le représentant fiscal accrédité
Le représentant fiscal accrédité prend en charge l'ensemble des obligations déclaratives et fiscales du vendeur non-résident vis-à-vis de l'administration française. Son rôle commence avant la vente et se prolonge bien après la signature chez le notaire.
Avant la vente, il établit la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM), vérifie si des exonérations ou abattements sont applicables, et s'engage solidairement avec le vendeur sur le paiement de l'impôt. Après la vente, il suit le dossier auprès du Service des Impôts des Entreprises Étrangères (SIEE), répond aux éventuelles demandes de l'administration et veille au remboursement de tout excédent de retenue si le calcul définitif est plus favorable que la retenue initiale.
Comment se passe la coordination entre les deux acteurs
La coordination entre notaire et représentant fiscal doit intervenir en amont de la signature. Le vendeur non-résident doit désigner son représentant fiscal accrédité dès que le compromis de vente est signé, idéalement plusieurs semaines avant l'acte authentique.
Le représentant fiscal transmet au notaire une lettre d'acceptation de mission et, si applicable, l'attestation de sa garantie bancaire (caution solidaire exigée pour les représentants qui ne sont pas eux-mêmes des établissements financiers agréés). Le notaire joint ces documents à l'acte de vente.
En pratique, les échanges entre notaire et représentant fiscal portent sur le calcul de la plus-value, les éventuels abattements applicables, et la confirmation du montant à retenir. La communication doit être fluide car toute erreur de calcul peut se traduire par une retenue excessive — ou insuffisante — au détriment du vendeur ou de l'administration.
Pour choisir un professionnel disponible et expérimenté, consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités par la DGFiP. Vous pouvez y filtrer les cabinets selon leur spécialité immobilière et leur zone géographique d'intervention.