Revenus locatifs en France pour non-résidents : obligations fiscales
Vous êtes expatrié et vous louez votre appartement ou maison en France ? Vos loyers sont imposables en France même si vous résidez à l'étranger. Voici comment déclarer correctement et optimiser votre imposition.
Imposition des loyers : le principe pour les non-résidents
En droit fiscal français, les revenus immobiliers de source française sont imposables en France, indépendamment du lieu de résidence du propriétaire. C'est le principe de la territorialité fiscale. Un expatrié vivant à Dubaï qui loue son appartement parisien doit donc remplir une déclaration fiscale en France chaque année.
Le taux d'imposition minimum applicable aux non-résidents est fixé par l'article 197 A du CGI. Pour un résident fiscal hors Union européenne, le taux s'élève à 30 % du revenu foncier net. Pour un résident de l'UE ou de l'EEE, le taux minimum est de 20 %. Ces taux s'appliquent uniquement si le taux calculé sur l'ensemble des revenus de source française est inférieur à ces seuils — dans le cas contraire, le taux réel plus élevé s'applique.
Prélèvements sociaux inclus
En sus de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux s'ajoutent : 17,2 % pour les résidents hors EEE, ou 7,5 % (prélèvement de solidarité) pour les ressortissants UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de protection sociale étranger.
Régimes déclaratifs disponibles
Selon la nature du bien loué (nu ou meublé) et le montant des loyers perçus, le régime fiscal applicable diffère :
Location nue — régime micro-foncier : accessible si les loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Simple et sans justificatif de charges.
Location nue — régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € ou optionnel en dessous. Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, frais de gestion). Formulaire 2044.
Location meublée — régime BIC micro : abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations de tourisme classées). Plafond à 77 700 € de recettes.
Location meublée — régime BIC réel : déduction des charges et amortissements. Statut LMNP applicable aux non-résidents sous conditions.
Charges déductibles et optimisation fiscale
Le régime réel permet de déduire un large spectre de charges du revenu foncier brut, réduisant significativement la base imposable :
Intérêts d'emprunt et frais bancaires liés au bien
Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
Frais de gestion locative (agence, syndic)
Assurances (PNO, garantie loyers impayés)
Taxe foncière
Frais de procédure en cas de litige avec le locataire
Exemple de calcul
Un expatrié français résidant au Royaume-Uni perçoit 18 000 € de loyers annuels pour un appartement à Lyon. Ses charges réelles s'élèvent à 6 000 € (intérêts, travaux, gestion). Revenu foncier net imposable : 12 000 €. Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % : 2 400 €. Prélèvements sociaux à 17,2 % (hors UE depuis le Brexit) : 2 064 €. Total dû : 4 464 € pour l'année.
Mandataire ou représentant fiscal : qui s'en occupe ?
Pour les non-résidents, deux solutions existent pour gérer les obligations déclaratives relatives aux revenus locatifs :
Mandataire fiscal : professionnel ou tiers de confiance désigné pour déposer la déclaration de revenus fonciers en France. Solution adaptée lorsque la désignation d'un représentant fiscal accrédité n'est pas légalement obligatoire.
Représentant fiscal accrédité : obligatoire uniquement en cas de vente immobilière dépassant le seuil de 150 000 €. Peut également gérer les revenus locatifs dans le cadre d'un mandat plus large.
Dans tous les cas, faire appel à un professionnel connaissant la fiscalité immobilière des non-résidents permet d'éviter les erreurs de régime et d'optimiser le montant d'impôt à payer. Consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités pour trouver un expert de la situation des non-résidents propriétaires en France.
Déclaration obligatoire même pour de petits loyers
Il n'existe pas de seuil minimal en dessous duquel les revenus locatifs français seraient exonérés pour les non-résidents. Tout loyer perçu, même modeste, doit être déclaré. L'administration peut contrôler les données foncières sans que le propriétaire en soit informé.
Questions fréquentes
Oui. Les revenus locatifs de source française sont imposables en France, même si le propriétaire réside à l'étranger. La déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) ou de BIC pour la location meublée est obligatoire chaque année, quel que soit le montant des loyers perçus.
Le taux minimum d'imposition est de 20 % pour les non-résidents de l'UE/EEE et de 30 % pour les résidents hors UE/EEE. Ce taux s'applique au revenu foncier net, après déduction des charges. Les prélèvements sociaux s'ajoutent : 17,2 % (ou 7,5 % pour les affiliés à un régime social EEE).
Non, la désignation d'un représentant fiscal n'est pas légalement obligatoire pour la seule déclaration de revenus locatifs, contrairement à la vente immobilière dépassant 150 000 €. Toutefois, un représentant fiscal ou un mandataire peut être très utile pour remplir les obligations déclaratives annuelles, notamment pour les non-résidents peu familiers de la fiscalité française.
Oui. Les charges déductibles sont les mêmes que pour les résidents : intérêts d'emprunt, frais de gestion et d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, charges de copropriété. Le régime micro-foncier (abattement de 30 %) est également accessible si les loyers annuels n'excèdent pas 15 000 €.
L'administration fiscale française peut redresser le contribuable avec application de l'intérêt de retard (0,2 % par mois) et d'une majoration de 10 % à 40 % selon les circonstances. En cas de manquement délibéré, la majoration peut atteindre 80 %. Le délai de reprise de l'administration est de 3 ans en général, 10 ans en cas de fraude.
Vous avez besoin d'un représentant fiscal accrédité ?
Consultez notre liste de représentants fiscaux accrédités par la DGFiP. Comparez les spécialités, obtenez un devis et sécurisez vos obligations fiscales en France.
