Le statut LMNP est accessible aux non-résidents
La location meublée non professionnelle (LMNP) désigne la mise en location d'un logement équipé du mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement, sans que cette activité constitue la profession principale du bailleur. Contrairement à une idée reçue, ce statut est pleinement accessible aux propriétaires non-résidents fiscaux en France.
Les revenus tirés de cette activité sont imposables en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pour la location nue. Cette différence de régime a des implications importantes en termes d'imposition, d'abattements et de déductibilité des charges.
Les régimes fiscaux BIC pour non-résidents
Deux régimes d'imposition sont possibles en LMNP, au choix du propriétaire :
- Micro-BIC : applicable si les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés) est appliqué sur les recettes brutes. Aucune charge réelle n'est déductible.
- Régime réel simplifié : obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC, ou sur option. Permet la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, travaux) et l'amortissement du bien et du mobilier.
Pour un non-résident, le taux minimum d'imposition est de 20 % sur les bénéfices nets imposables (30 % au-delà de 26 070 € de revenus de source française pour 2026). Des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 (17,2 % jusqu'au 31 décembre 2025) (sous réserve de confirmation par la doctrine administrative – BOFiP) s'ajoutent si le propriétaire relève d'un régime de sécurité sociale d'un pays tiers (hors UE/EEE, Suisse et Royaume-Uni) ; les personnes affiliées à un régime de l'UE, de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni sont exonérées de CSG-CRDS et ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
| Régime | Recettes max | Abattement / déductions | Amortissement |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC classique | 77 700 € | 50 % forfaitaire | Non |
| Micro-BIC meublé tourisme classé | 188 700 € | 71 % forfaitaire | Non |
| Réel simplifié | Illimité | Charges réelles | Oui |
Obligations déclaratives en France pour les non-résidents en LMNP
Le non-résident exerçant une activité LMNP doit s'immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce (via le guichet unique INPI) pour obtenir un numéro SIRET. Cette formalité est distincte de l'immatriculation fiscale et doit être accomplie au démarrage de l'activité.
Chaque année, il doit déposer une déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO pour le micro-BIC, ou liasse fiscale 2031 pour le réel) auprès du Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR — Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents, Noisy-le-Grand). La déclaration doit être déposée dans les mêmes délais que pour les résidents (généralement fin mai/début juin selon le calendrier fiscal annuel).
Représentant fiscal et LMNP : quand devient-il nécessaire ?
Pour une simple activité LMNP classique, la désignation d'un représentant fiscal accrédité au sens de l'article 289A du CGI (pour la TVA) n'est généralement pas obligatoire, car les locations meublées ne sont pas soumises à la TVA française dans le cas standard.
En revanche, un représentant fiscal peut s'avérer nécessaire ou très utile dans les cas suivants :
- Si votre LMNP inclut des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage quotidien, accueil) qui soumettent l'activité à TVA
- Si vous êtes établi hors UE et que votre activité génère une TVA française à collecter et reverser
- Lors de la revente du bien loué en LMNP si le prix de cession dépasse 150 000 €
Pour les obligations déclaratives courantes (BIC, déclaration de revenus), un expert-comptable ou un gestionnaire spécialisé en fiscalité des non-résidents peut suffire, sans nécessairement passer par un représentant fiscal accrédité DGFiP.
Pour un accompagnement global — gestion LMNP, déclarations fiscales et représentation si nécessaire — consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités spécialisés en fiscalité immobilière des non-résidents.