Quand la représentation fiscale est-elle obligatoire pour une société étrangère ?
Pour les personnes morales (sociétés, SCI, holdings, fonds d'investissement), la nécessité de désigner un représentant fiscal accrédité dépend principalement de deux critères : le pays d'établissement de la société et la nature des opérations réalisées en France.
Une société établie hors de l'Union européenne qui vend un immeuble en France est soumise au même régime que les particuliers non-résidents. Si le prix de vente dépasse 150 000 € (ou si la société n'est pas établie dans l'UE/EEE), un représentant fiscal accrédité doit être désigné pour calculer et verser l'impôt sur la plus-value lors de la cession.
Obligations fiscales d'une société étrangère propriétaire en France
Détenir un bien immobilier en France via une société étrangère génère plusieurs obligations fiscales annuelles, distinctes de celles liées à une éventuelle cession :
- Déclaration des revenus fonciers ou IS : si le bien est loué, les loyers perçus sont imposables en France. La société dépose une déclaration auprès du SIEE (Service des Impôts des Entreprises Étrangères).
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : si la valeur nette des actifs immobiliers français détenus par la société dépasse 1,3 million d'euros, l'IFI peut être dû par les associés personnes physiques résidant en France ou détenant plus de 10 % du capital.
- Déclaration annuelle des droits sociaux : certaines structures sont tenues de déclarer annuellement la liste de leurs associés (formulaire 2746), notamment pour éviter l'application de la taxe de 3 %.
La taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles
L'article 990 D du Code général des impôts prévoit une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des personnes morales. Cette taxe vise à décourager les montages offshore opaques utilisés pour détenir de l'immobilier en France sans transparence fiscale.
Sont exonérées de cette taxe, notamment :
- Les sociétés établies dans l'UE, sous conditions de déclaration
- Les sociétés établies dans un État lié à la France par une convention fiscale comportant une clause d'assistance administrative
- Les sociétés qui déclarent annuellement leurs associés et la valeur de leurs immeubles
- Les organismes de placement collectif (OPCI, SCPI) sous conditions
Démarches pratiques et rôle du représentant fiscal
Face à la complexité des obligations fiscales pesant sur les sociétés étrangères propriétaires en France, le recours à un professionnel est quasi incontournable. Un représentant fiscal accrédité ou un expert-comptable spécialisé peut prendre en charge :
- Le dépôt des déclarations annuelles (2746, 2065 ou 2072)
- Le calcul et le paiement de l'IS sur les revenus fonciers français
- La gestion de la taxe de 3 % et la mise en œuvre des exonérations applicables
- La représentation lors d'une cession immobilière (calcul et versement de l'impôt sur la plus-value)
Pour trouver un professionnel qualifié maîtrisant la fiscalité des structures sociétaires étrangères, consultez notre liste des représentants fiscaux accrédités DGFiP. Certains sont spécialisés dans les personnes morales étrangères et les structures de détention complexes.