Los principios del IVA inmobiliario en Francia
El IVA inmobiliario es un régimen específico del IVA que se aplica a determinadas operaciones sobre bienes inmuebles en Francia. Está regulado por los artículos 257 a 261 del Código General de Impuestos. Contrariamente a una idea muy extendida, no todas las transacciones inmobiliarias están sujetas al IVA: solo las realizadas por sujetos pasivos en su condición de tales entran dentro de su ámbito de aplicación.
Para un extranjero — particular o sociedad — que ejerce una actividad inmobiliaria en Francia, las implicaciones son significativas. El tipo normal del IVA inmobiliario es del 20 %, con tipos reducidos para determinadas operaciones sociales. Las operaciones gravadas deben estar sujetas al registro del IVA y, si el operador está establecido fuera de la Unión Europea, se añade la obligación de designar un representante fiscal acreditado.
¿Qué operaciones están sujetas al IVA inmobiliario?
Las principales operaciones inmobiliarias gravadas con el IVA en Francia son:
- Ventas de inmuebles nuevos (menos de 5 años desde su finalización) por un sujeto pasivo: IVA obligatorio al tipo del 20 %.
- Ventas de inmuebles antiguos por un sujeto pasivo con opción: posibilidad de optar por el IVA para recuperar el IVA sobre las obras.
- Actividad de intermediario inmobiliario : compraventas de inmuebles con fines lucrativos, sujetas al IVA sobre el margen o sobre el precio total según los casos.
- Arrendamientos inmobiliarios de uso profesional con opción : el arrendador sujeto pasivo puede optar por el IVA sobre los alquileres de inmuebles de empresa.
- Obras inmobiliarias realizadas por no residentes : las obras de construcción, renovación o rehabilitación son prestaciones de servicios localizadas en Francia sujetas al IVA francés.
| Operación | IVA aplicable | Tipo |
|---|---|---|
| Venta inmueble nuevo (menos de 5 años) | Sí, obligatorio | 20 % |
| Venta inmueble antiguo (sujeto pasivo) | Con opción | 20 % |
| Alquiler sin amueblar para uso residencial | Exento | — |
| Alquiler para uso profesional (opción) | Con opción | 20 % |
| Obras de construcción / renovación | Sí | 20 % (o tipo reducido) |
SCI extranjera y obligaciones de IVA en Francia
Las sociedades civiles inmobiliarias (SCI) extranjeras o cualquier persona jurídica no residente propietaria de un bien inmueble en Francia pueden verse afectadas por el IVA inmobiliario en varias situaciones:
- Si la SCI opta por el impuesto sobre sociedades y ejerce una actividad de arrendamiento gravada
- Si realiza obras y recupera el IVA sobre gastos de inversión
- Si cede un inmueble sujeto al IVA
Una SCI establecida fuera de la UE que realice operaciones gravadas debe obligatoriamente registrarse al IVA en Francia y designar un representante fiscal acreditado. Dicho representante será solidariamente responsable del pago del IVA y se encargará de las declaraciones periódicas ante el Servicio de Impuestos de Empresas Extranjeras (SIEE).
Papel del representante fiscal en las operaciones inmobiliarias gravadas
Para una empresa fuera de la UE que realiza operaciones inmobiliarias sujetas al IVA en Francia, el representante fiscal acreditado desempeña un papel central:
- Obtiene el registro al IVA ante el SIEE (Servicio de Impuestos de Empresas Extranjeras)
- Elabora y presenta las declaraciones de IVA (CA3 mensuales o trimestrales)
- Gestiona las solicitudes de devolución de crédito de IVA
- Coordina con el notario en las transmisiones inmobiliarias sujetas al IVA
- Es solidariamente responsable del pago del IVA, lo que implica que exige una garantía bancaria suficiente
Consulte nuestra lista de representantes fiscales acreditados por la DGFiP para identificar a un profesional especializado en operaciones inmobiliarias de no residentes.